机构主力追踪

4万亿融资让股市从泡沫到崩溃,房地产中的19万亿会如何?

2016年09月18日 18:08 | 浏览 | 作者:艾经纬 |

   

刚刚过去的这个中秋假期,依然是房地产话题占据着舆论的前列,无论是厦门的海景房玻璃被台风横扫一空,还是某个地产商的300万的楼盘开盘瞬间被秒杀。

图1:被台风肆虐过的厦门一海景房

这就是当下的中国,全民为房而疯狂,这场2015年末重新被燃起的抢房运动让人瞠目结舌,几百万的房子像白菜一样子被抢购,上海的离婚登记处因为离婚太多而限号,造谣的地产中介被刑拘......

当下的一切似曾相识,但上世纪90年代担心通胀抢购的是生活用品,2003年非典期间抢购的是板蓝根,而今抢的房子却都是上百万啊!只能说,中国的土豪太多了,当然肯定也有很多人绑架了几代人的幸福而抢。

为什么会去抢?因为这是一个给你五倍杠杆、一年可能上涨100%的投资机会,一年收益就是10倍啊!

如果你很想感谢周行长,先不要着急,真的会这么好吗?这不会是一个史诗级的大泡沫吗?

牛熊交易室(ID:niuxion2016)就用刚过去一年但显然绝大多数人已忘却或麻木的股市大崩溃来对比一番,虽然二者有差异,但本质上是一样的。

一、房市杠杆资金19万亿,A股最高峰4万亿

杠杆猛于虎。

毫无疑问,这一轮急剧的房地产泡沫是一个典型的杠杆资金推动。牛熊交易室(ID:niuxion2016)统计显示,截至2016年6月底,中国个人房贷余额为16.55万亿元,如果按照2016年二季度的房贷增加额推算,到9月底房贷余额将达到17.9万亿左右。

单纯看数值没多少感觉,但如果我告诉你这其中的11万亿是在2011年9月之后产生的,惊讶不?5年时间房贷余额从6.9万亿增加到17.9万亿,这印钞放水的力度即便是当年的四万亿也是望尘莫及。

图2:2011年9月以来中国个人房贷激增11万亿,来源:牛熊交易室

注意,这还仅仅是金融机构口径统计的房贷,如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等,这个数值粗略估算还得加上1万亿元。也就是说中国的房地产市场上,至少19万亿的杠杆资金卷入其中。

也许很多人想起了2015年的股市大崩溃,当时令人闻之色变的股市杠杆资金有多少呢?

按照笔者在《杠杆黑洞:A股惊魂68小时技术性复盘》的统计,截至2015年6月18日,券商融资余额达到历史高峰22666.35亿元,再加上估算的场外配资规模1.5万亿元~2万亿元,A股市场场内外融资合计至少4万亿元。

图3:2015年以来的两融余额情况(资料来源:牛熊交易室)

4万亿的股市杠杆资金把股市翻倍,杠杆连环爆之后又就把股市搞得天翻地覆,股灾爆发后的9个月中有十几个交易日出现千股跌停,简直已不能用惨烈来形容了。

单从这杠杆资金绝对量而言,当前的房地产泡沫比起股市过之而无不及

二、房市杠杆占比12.67%,股市最高8%

肯定有人指出,怎么能这么简单的对比呢?

那好,我们先看购房款中的房贷占比情况。牛熊交易室(ID:niuxiong2016)数据统计显示,1995年~2016年6月以来中国商品住宅累计销售额为55.79万亿元,按2016年6月底16.55万亿房贷余额计算,占比29.66%,即平均每套房近三分之一的购房款为银行贷款。

这是长时间序列的计算,如果算近些年的,该数据会高出很多。如果以2016年上半年新增房贷2.37万亿、5.7万亿商品住宅销售额计算,这个比例高达40%(当然二手房房贷是应该剔除的)。

我们再来看下房市和股市中杠杆资金的各自比例。

2016年年初,笔者曾在2014年6月撰写的《房市大衰退:33年房市变迁大推演》的基础上估算,截至2015年底,中国城市的房地产市场市值约在110~132万亿元。

若按2016年以来的涨幅粗略算来,目前上限近150万亿的城市房地产市场中(农村房地产无法贷款),房贷等杠杆资金约19万亿,占比约12.67%。而2015年股市杠杆资金最高时4万亿,对应的是约50万亿市值,占比约8%。

图4:房市股市中杠杆资金占比情况,资料来源:牛熊交易室

面对这样的市场杠杆占比,是不是很直观呢?

三、一样的大跃进

如果说上述只是静态的对比数据,更能说明问题的是,房市和股市的杠杆资金一样经历了大跃进。

在2015年之前,季度新增房贷保持在5000亿元以下,甚至在2012年二季度只有1900亿元。但在2014年11月央行的双降之后,房贷增长不断刷出新高。

对比2011年9月, 5年时间房贷余额从6.9万亿增加到17.9万亿(2016年9月预估值)。最让人瞠目结舌的是2016年上半年房贷增加2.37万亿,2015年6月~2016年6月增长3.91万亿,一年时间增长30.69%。

再看崩溃的2015年股市大泡沫,2015年1月19日股市两融余额为1.1万亿元,而到了5月20日就突破了2万亿元,到6月18日增长到2.27万亿,5个月翻倍。

虽然房市中的杠杆资金扩容比例逊于股市,但考虑到体量其实也是半斤八两了。

图5:2016年单季度房贷新增超万亿,90%的居民贷款来买房(数据来源:牛熊交易室)

房贷占居民户中长期贷款比例更能说明全民疯狂为房,2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%,而到2016年3月、6月该数据都已超过90%。也就是说,超过90%的居民借贷都是用于买房了

图6:一个房产销售的朋友圈

虽然股市楼市有差异,数据是不会骗人的,一样的疯狂背后,折射的是一样的信号。

我总有一种感觉,我们当下所经历的将会深深地被记录在世界的金融史中,要么作为一种泡沫必然崩溃的宿命,要么作为一个伟大的人类经济实验的奇迹。但看遍2000多年古今中外的金融史,从罗马帝国到美联储格林斯潘时代,前者是司空见惯,后者尚无先例。

(本文作者为牛熊交易室首席研究员,微博:艾经纬BTR)




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