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德国房价40年只涨60%,是德国人理性不炒房?NO,是开发商怕巨额罚款和3年徒刑!

2016年10月26日 14:26 | 浏览 | 作者:艾经纬 |

   当中国当前举国为房而疯狂时,而日本1991年出现房地产泡沫、美国在2008年出现次贷危机,如果你听说地球上有一个国家房价长期稳定,你会不会觉得他们是在火星?

当中国当前举国为房而疯狂时,而日本1991年出现房地产泡沫、美国在2008年出现次贷危机,如果你听说地球上有一个国家房价长期稳定,你会不会觉得他们是在火星?

牛熊交易室想说的是,这样的国家确实存在,而且还不是小国,这就是德国。德国从1977年至今,人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,房价收入比低,德国民众岂不是太幸福。

刚才说德国40年房价上涨60%,其实这还是名义上的。实际上,根据方正证券首席经济学家任泽平的统计,1970-2015年,德国新建住房名义价格指数增加90%,扣除通胀的实际价格下跌11.3%,实际房价收入比下跌62%。


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图1:1970~2016年德国实际住房指数

 德国房价这么稳定,是因为德国人以理性著称,不喜欢炒房吗?如果你这么想,牛熊交易室(niuxiong2016)只能说你太天真了。

德国人虽然备受古典哲学的的熏陶,但其实地球上人性都是一样的,且不说两次世界大战都是德国政客发动的(群众的激情是极端政客滋生的土壤)。就说德国股市中曾经也有创业板,炒作起来一点也不含糊,1997年3月开市,最终因为暴涨暴跌在2003年6月被关闭了。那个指数对比起来,纳斯达克网络股泡沫又算个啥啊!

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图2:德国创业板市场的暴涨暴跌

 所以说德国房价的长期稳定并非德国人民的理性,而是因为市场制度的设计。牛熊交易室觉得最重要的在于国家对房地产市场的定位。

 第一,德国长期实行以居住导向的住房制度设计,并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。

而我们中国,2003年国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,这就是著名的“18号文”,正式明确房地产业是国民经济的支柱产业,自此中国房地产价格开始一骑绝尘。

当然除了支柱产业因素外,中国的房地产市场金枪不倒,还和土地拍卖制有关,但土地拍卖的甜头被地方政府尝到了,就一发不可收拾,所以地王频出的根源就在地方政府的制度设计。

第二,德国政府除了制度层面上确立房地产市场定位,还大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。

在这一点,中国的保障房建设是比较滞后的,2010年之前,中国保障房建设都是小打小闹,实际进展很慢。譬如有数据可查的是2009年,当年计划建设保障房387万套,实际执行333万套。2010年4月新“国十条”出台以来,保障房建设一直是政策重心所在。2010年也因此成为保障房元年。2010年,城镇保障性安居工程开工590万套,基本建成330万套。

第三,德国保护承租者的租赁市场,《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。

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图3:德国在租房市场有很多保障性法律

 第四,德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

各位对比想一想,结合期深圳众多楼盘大势炒作售罄的手段来看,温总理当年是多么无奈的说出那句“地产商要流淌着道德的血液”。

第五,也同样很重要的是德国联邦银行首要目标是保持物价稳定,这是深受二战之前恶性通货膨胀之害的教训。德国实行长期稳定的房贷政策,德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后。

再对比中国,2015年以来房贷大跃进,截至今年三季度末,商业银行系统个人房贷累计18.13万亿元,而其中的6.61万亿是在最近的21个月时间发放的,也就是说期间近50%的商品房销售额是由银行系统投放的房贷支付的,房价怎么可能不暴涨呢?

当然德国在房地产市场上还有诸多举措,不一一列举,对比中国,那只“有形的手”发挥的才是真正配合市场的无形之手。(作者为牛熊交易室首席研究员)



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