机构主力追踪

谁吃了房地产盛宴里最大的一块蛋糕?一套房土地税收竟拿走了60%!

2016年10月20日 13:53 | 浏览 | 作者:牛熊君 |

   相比于说房价大涨带动了土地收入增长,土地成本的增加推升房价这一说法似乎更为符合实情。分析指出,当前土地价格每提高一个百分点,房价就提高0.18个百分点。

今年以来,伴随着一线城市和部分二线城市房价的快速增长,楼市重燃火热状态,也直接带动了地方土地收入及房地产相关税收在今年前三季度的强劲增长。然而,牛熊交易室注意到,相比于说房价大涨带动了土地收入增长,土地成本的增加推升房价这一说法似乎更为符合实情。

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地价、税收双双飙涨

首先来看看中国官方最新公布的数据,来自财政部的数据显示,今年前三个季度,以地方土地收入为主的全国政府性基金收入达到29777亿元,同比增长11.3%,远超同期GDP增速的6.7%。其中地方政府国有土地使用权出让收入同比增14%,去年全年这一数据同比大降21.4%,表明前三季度增速可谓强劲。

此外,受今年来一线城市和部分二线城市商品房销售较快等影响,房地产相关税收在前三季度强劲增长,其中房地产企业所得税同比增长25.4%,契税同比增11.7%,土地增值税同比增13.7%,二手房交易中的财产转让所得税同比增长27.2%,个税同比增幅亦高达17%。

显然,伴随着房价此前的大幅走高,诸如土地收入、房地产相关税收等在内的政府所得亦随之强劲增长。然而,令牛熊交易室(niuxiong2016)生疑的是,政府所得高增长的背后,到底是高房价带动了政府所得随之增长,还是政府所得提高推升了房价走高呢?

对于这一问题,早在去年5月,牛熊交易室首席研究员艾经纬就曾在一篇名为《房价中地价究竟占几何?》的文章中进行过探讨,彼时的文章指出,建安成本在房价中微不足道,反而是土地的价格占比越来越大,且到2013年3月后,地价一直处于上升态势,并援引华中师范大学袁平等人的测算指,地价上涨1%可能导致房屋价格上升0.21%。

如今,在新一轮房价飙升带动下,地方土地收入、房地产相关税收等亦水涨船高,这再度引发了市场分析人士的关注,上述疑问也再次成为近期热点所在。牛熊交易室(niuxiong2016)在本文重点摘编来自于方正证券首席经济学家任泽平的相关报告分析,以期对上述疑问作出解答。

谁切走了蛋糕的最大一块?

任泽平团队在报告了最开始就直接发文:在房地产的盛宴里,谁切得了最大的蛋糕?

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报告从房价构成的角度分析,认为地方政府是房价上涨的最大受益者,因土地出让金和房地产相关税收等政府所得占房价的6成左右,占比高,并认为土地价格推动了房价的上涨。

任泽平团队在报告中强调,由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大化。报告指出,既要客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。

地价和税收占房价的8成

任泽平在报告第一部分写到,从宏观层面来看,当前地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。报告称,2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%。

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此外,报告还从中观层面梳理了北京、上海等主要城市房价构成的比例,认为即便是从中观城市来看,土地出让金和税收占房价的比例也在6成左右。

任泽平团队在报告中抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。报告将这些主要城市的房价分解为以下4个部分:

楼盘建设成本(建安费用)、土地转让费、政府税收(不区分征收对象)、企业毛收入(不考虑企业财务成本、人员成本等)。

通过计算发现,2015年上述11个城市总体土地成本占房价的40.1%,税收成本占16.7%,建安费用占比11.1%,企业毛收入为30.1%。土地成本加税收成本占房价的6成(56.8%)左右。

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土地成本增速超过房价增速

梳理完地价及税收等政府所得在房价中的占比过后,报告还对当前土地成本增速与房价增速作出对比,整体的结论是:土地成本增速高于房价。

报告将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本(即2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本),计算出上述11城2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%,深圳的涨幅高达135.6%,对应的2015年上述城市房价的平均涨幅为3.8%,深圳的涨幅为32.1%。

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从数据不难看出,土地成本的增速远高于房价,是房价的重要推动因素。

每1%的地价升幅推动房价上涨0.18%

任泽平团队在报告中同时对房价增速对土地价格增速进行回归分析,发现他们之间的拟合线的斜率为0.18,这就意味着土地价格每提高一个百分点,房价就提高0.18个百分点,回归的R2(拟合优度)为0.64。

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报告据此指出,土地成本上涨对房价上涨解释力很强,房价上涨的绝大部分可由土地价格的上涨来解释。

税费占房价比重保持平稳

报告同时对房价中另一个重要的组成部分是税费的占比情况进行了分析,整体将把房地产相关的11种税收归为土地税和营业税,两者之和为房地产相关税费。其梳理后认为,2014年税费平均占房价的17.3%,2015年平均为16.7%,保持平稳。

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政府所得占房价比例接近6成

最后,报告将土地出让金和政府税收加总,计算出2014年政府所得占房价比平均为51.5%,2015年为56.8%,呈上升趋势。

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报告指出,分地区来看,深圳的上升幅度最大,从2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。

除了将土地出让金和政府税收加总这类方法计算政府所得在房价中的占比之外,报告还将2015年的加总企业数据进行行业层面数据的估计,其对房价分解结果显示,2015年营业成本占房价比重最高,为71.62%,其中拿地成本占房价的43.23%,开发建设及其他成本占房价的28.39%。占房价比重第二高的是税收(不含进入成本的税收),约为12.82%,包含2.82%的企业所得税和10%左右的营业税金及附加。

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而经过上述分解后分析,报告得出结论:政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。

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