机构主力追踪

最严房地产调控后资金将涌向A股市场?也许并没有那么简单!

2016年10月10日 13:22 | 浏览 | 作者:牛熊君 |

   尽管从相关性的角度出发,地产调控对股市影响可能偏正面,但调控挤出的楼市资金会否流往股市尚存较大疑问。同时,地产调控可能会对中国整个经济发展产生较为广泛的影响,届时市场的波动性也会加大,高关联性下,股市想必也难以独善其身。

牛熊交易室昨日文章曾提及,在刚刚过去的国庆节长期,各地方政府纷纷出台新一轮楼市调控政策,短短九天的时间内,对房地产市场实施限购、限贷的城市数量从6个激增至21个,一时间“最严新政”、“楼市拐点”等词汇响彻坊间。

牛熊交易室(niuxiong2016)在昨日文章中提及,调控新政对房价的影响并不会立马显现,或到明年才会迎来所谓的“拐点”,但对楼市成交量带来的影响将是立竿见影的。那么,作为和楼市关系密切的A股市场,如果本轮地产调控短期见效,其会否会促使房市资金回流股市呢?牛熊交易室今日就结合部分卖方研究观点来聊聊这些。

从市场的整体观点来看,尽管楼市收紧政策带来的资金挤出效应可能会对盘活股市流动性产生一定的利好,但并不意味着对A股就一定有利,这需要宽松货币政策的继续配合;而从近年的走势来看,中国房价和股价呈较明显的负相关,但后续相关性或许会明显弱化,给后续走向增加多重可能性。

历史经验:近年来房价、股市负相关性明显

牛熊交易室(niuxiong2016)注意到,在楼市连串新政于国庆节期间相继出炉后,包括广发证券、中信证券、中金公司等卖方研究机构均对楼市新政可能带来的房价下行对A股产生的影响作出分析。

其中,广发证券对比了近十年以来房价下跌期间股市表现(见下图),指出在2008年9月、2014年5月两次房价下跌时,股市一次先跌后涨、一次大幅上涨,确实不排除有房市资金流入了股市,但彼时都处于货币宽松周期之中。

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中国房价和股市的关系,来源:广发策略

不过,广发证券指出,2011年9月房价下跌后,股市却也是震荡下跌的,房市资金并没有回流股市,这期间货币政策是在不断收紧的(2011年7月还加过一次息)。

广发证券因此认为,未来导致房市资金流入股市是需要条件的:行政调控导致房价出现短周期下跌,且货币政策维持或者进一步宽松。

与广发证券一样,牛熊交易室(niuxiong2016)注意到,中信证券也从房价和股市相关性的角度出发,对比了历史房价变动与同期股市变动关系(如下图)。

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基于上图走势,中信证券指出,虽然长期来看A股指数与房价指数的相关性不明显,2005至今11年来的月度数据显示两者相关系数只有0.18。但从2014年以来,两者的相关系数达到了-0.71,这已经体现出比较明显的负相关(即房价下跌股市上涨)。

至于原因,中信证券认为,这是在无风险利率从高位掉头下行、资产荒的大背景下,地产和股市作为可加杠杆的投资品,都受到富余流动性的追捧。

另外,中金公司也注意到了上述负相关性特点,其在报告中指出,自从2013年下半年、2014年上半年开始,楼市与股市似乎开始展现出一定的“跷跷板”特征,即房价开始回调的时候(2014年年中),股市开始见底回升,股市火爆见顶(2015年5-6月份),房价开始逐步上涨(见下图)。

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楼市与股市呈“跷跷板”特征,来源:中金公司

整体来看:房市资金流入股市前景不乐观

牛熊交易室(niuxiong2016)的上文中提及,近几年以来房价与股市负相关性较为明显。然而,中信证券的报告同时强调上述负相关在当前会明显弱化,并给出了三点理由:

1)无风险利率进一步下行空间有限,甚至出现了反弹的苗头;

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2)趋严的监管环境下资金加杠杆入股市的难度变高,“股灾”过后其相对吸引力也在下降;

3)政策迅速冷却地产交易后,在股市和房市间切换的投资资金短期难以从房市抽身迅速进入股市。

除了相关性弱化之外,中信证券还指出,就房地产本身,限购限贷的政策也只是抑制了短期需求,没有改变买卖双方对中期房价上涨的预期,资金是否原因就此抽离尚存疑问。更何况分流房市资金的不仅只有股市,当前人民币依然处于可控缓慢贬值通道,而国内大宗商品价格预期还会上涨,这些渠道同样也会分流房市的资金。

牛熊交易室(niuxiong2016)注意到,与中信一样注意到近年以来房价、股市“跷跷板”效应的中金公司亦对股市后市表现给出相对谨慎的态度,其指出多数情况下房地产调控会给股市带来负面影响。

中金公司认为,地产调控会对实体经济带来负面影响,且影响一般会持续较长时间,但由于股市的反应较为迅速且会提前反应,其对股市的短期影响一般将在3-6个月内集中反应。

此外,中金公司还提及了如美国加息的风险等国际环境因素对近期A股带来的影响,称综合来看,A股短期仍需要反应相关风险的影响,未来3-6个月可能仍是风险释放期,而从楼市到股市的资金轮动可能在这之后才会更加明显。

广发证券则基于上文提及的历次房价大幅下跌时股市在不同条件(货币政策不同)下的表现,给出了未来可能导致房市资金流入股市的前提,即:行政调控导致房价出现短周期下跌,且货币政策维持或者进一步宽松。

在牛熊交易室(niuxiong2016)看来,广发方面提及的前提似乎难以实现,撇开此轮楼市新政可能导致的房价回调是否是短周期下跌(如系长周期下行,风险资产将无一幸免)不谈,但就维持货币政策进一步宽松这一条件来讲,从近期的高层表态来看,似乎就难以实现,因为央行行长周小川在G20会议上的表态已经明确提及关注房价过快上涨的风险,且提到了“会对信贷增长有所控制”,显然后续不太可能进一步宽松

因而,从卖方观点整体来看,牛熊交易室(niuxiong2016)认为,尽管从相关性的角度出发,地产调控对股市影响可能偏正面,但调控挤出的楼市资金会否流往股市尚存较大疑问。同时,地产调控可能会对中国整个经济发展产生较为广泛的影响,届时市场的波动性也会加大,高关联性下,股市想必也难以独善其身。

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