机构主力追踪

限购限贷大杀器全面回归 中国房地产拐点正式开启?

2016年10月09日 18:50 | 浏览 | 作者:牛熊君 |

   包括10月8日连夜发文的南昌,从9月30日至昨日短短9日间,全国限购或限贷城市已由此前的6城增至21城,并有多城发布楼市调控指导政策。

已经过去的国庆节长假,除了各大新闻卫视直播的年度堵车“大戏”外,最为引人关注的无疑是各大城市接连出台的“楼市调控”新政了,包括昨日(10月8日)连夜发文的南昌,从9月30日至昨日短短9日间,全国限购或限贷城市已由此前的6城增至21城,并有多城发布楼市调控指导政策。

限购限贷齐上阵

在21城当中,牛熊交易室(niuxiong2016)注意到,包括北京、天津等少数城市在“十一”前出台了收紧楼市的限购或限贷政策。此后,在黄金周期间,多个一二线城市跟随出台楼市新政。

表:21城重启限购或限贷(截止10月8日数据,来源于公开报道,牛熊交易室整理)

其中,北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市此轮政策属于“加码”楼市调控,如北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。需要特别提及的是,北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度目前已经恢复到2014年“9·30”之前。

此外,牛熊交易室(niuxiong2016)还注意到,天津、成都、济南、无锡、福州等地此次新政同时包括了限购、限贷等措施,且多地采取了“分区调控”模式。如天津就对已有1套住房的非本市户籍家庭,暂停在市内六区和武清区再购房,贷款方面则提高其首套房商贷首付比例至40%。

房价上涨过快城市成调控重点

有分析指出,此轮国庆期间及前后多城集中出台的楼市调控政策主要是针对近期房价上涨过快的城市,因而抑制房价过快上涨是最直接的目的。

此前公布的数据显示,9月中国百城房价环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点,涨势已持续17个月。

图:中国百城房价环比连续17个月上涨

其中,郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州环比涨幅居前十,涨幅在4.8%-7%之间。上述多个城市已在“十一”黄金周期间出台了楼市调控政策。

值得留意的是,已于国庆节前开始实施限购或限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉这6大城市9月份新房价格分别环比上涨达到而1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%,强劲上涨势头依然不改,后续会否继续加码调控政策值得关注。

高层亦发声力挺

在短短9天时间共计21个城市先后发布楼市新政、重启限购限贷之际,中国官方在此期间亦表态呼应各地密集出台的调控政策,相关部分亦通过处罚的方式进一步严控房地产市场。

国庆节期间的10月6日,在美国华盛顿举行的年内第四次G20财长和央行行长会议上,中国央行行长周小川指出,中国政府对近期中国部分城市房价上涨较快高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。他并表示,将会对信贷增长有所控制。

央行行长周小川

而早在今年年初,G20财长和央行行长会议召开前夕,周小川曾表示,个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的,有很多国家个人贷款,特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%,中国只有百分之十几,比例比较低。

上述言论一度被媒体解读为为“住房加杠杆的逻辑是对的”。7个月后周小川转而“高度重视”中国房价上涨,是否意味着高层对房地产态度的转变呢?

另外,除了高层力挺之外,国庆节期间官方还通过公开处罚的方式进一步规范楼市发展。牛熊交易室(niuxiong2016)梳理的消息称,国庆节假日期间,住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单,指出这些企业和机构发布虚假广告、恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以抬高房价、牟取私利。

上述举措配合各地出炉的楼市调控政策,无疑将对火热的一二线城市房地产市场带来降温效果。

楼市新政会否“然并卵”?

那么,密集出炉的新政能否真正意义上为缓解房价大涨的压力呢?对此,分析人士指出,在地方政府一系列收紧政策影响下,有望抑制部分投资投机需求,房价涨幅将逐步趋稳。

中原地产分析师指出,从新政陆续出炉的国庆长假间的成交量来看,楼市成交同比去年已经有了一个明显的下滑,特别是一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。

广发证券统计了上一次楼市大规模限购限贷发生的2010至2011年30个城市在政策收紧前后楼市成交变化的情形,指出绝大部分城市2011年(限购当年)成交同比10年下降,整体幅度为-16%。不过,到了限购的第二年(2012年),部分供给充足且基本面较好的城市成交同比10年已有修复,整体修复幅度为+7%。

图:上一轮限购限贷后热点城市楼市成交同比变化情况

易居房地产研究院分析指出,个别大城市年底前房价依然会上涨,只不过涨幅没有近期大,部分城市或在明年价格有所下降。究其缘由,该机构认为,由于年底前市场需求仍属于高位,届时部分房企会加快推盘。到了明年,整体成交量或会下滑。

不过,从长期看,政策的效力依然会减弱,要警惕各类规避政策的新做法。

整体来看,易居房地产研究院认为,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。

至于此轮楼市收紧新政会否继续扩散至其他房价表现较好的地区,牛熊交易室(niuxiong2016)梳理的市场观点指出,诸如石家庄、青岛等近期房价涨幅较快的城市未来仍有出台限购政策的可能,而长沙、重庆、太原、昆明、西安等省会城市以及诸如嘉兴、宁波、常州等大城市周边的中小城市亦可能出台限购政策(为防止大城市政策收紧后的带来挤出效应),且不排除上海、深圳等热点城市在信贷方面跟进出台收紧政策,或与上一轮(2010-2011)限购限贷政策思路相吻合。

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