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外媒曝中国官方有意收紧房地产企业融资渠道 将引入发债准入制!

2016年09月27日 13:55 | 浏览 | 作者:牛熊君 |

   在今年以来上市房企发债融资动作频繁的背景下,日内午间,据外媒(彭博)最新援引知情人士透露的消息报道称,上海证券交易所正考虑收紧房地产企业公司债审核标准,表明官方或有意收紧房企融资渠道及政策。另据国内媒体报道,深圳证券交易所也将于近日发布相关监管问答。

在今年以来上市房企发债融资动作频繁的背景下,日内午间,据外媒(彭博)最新援引知情人士透露的消息报道称,上海证券交易所正考虑收紧房地产企业公司债审核标准,表明官方或有意收紧房企融资渠道及政策。另据国内媒体报道,深圳证券交易所也将于近日发布相关监管问答。

牛熊交易室(niuxiong2016)梳理知情人士对外媒透露的内容显示,上交所考虑为房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理,准入门槛要求主体评级AA及以上的公司,且需要满足下列条件(满足其中一项即可):

1)境内外上市公司;

2)省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业;

3)以房地产为主的央企;

4)中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企。

知情人士同时对彭博表示,房企在获得准入后,将按照有关要求对企业进行分类,将划分为正常类、关注类和风险类。

知情人士并称,上述要求仍在研究讨论中,尚未最终确定。


牛熊交易室(niuxiong2016)注意到,对于上述分类管理,国内媒体《21世纪经济报道》获悉的消息称,分类指标共有5项:


1)最近一年末总资产小于200亿元;


2)最近一年末营业收入小于30亿元;


3)最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;


4)扣除预收账款后资产负债率大于65%;


5)存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。

 

《21世纪经济报道》并指出,上述5个分类指标,若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。其中,上交所会给予正常类企业正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露;对于风险类,原则上不受理,需增信达到AA+及以上后,再按照关注类审核的要求进行审核。

牛熊交易室(niuxiong2016)了解的消息显示,对于房企发行公司债,上交所此前并没有明确的限制规定,此番讨论中的的审核标准或暗示在房企发债融资动作频繁之际,官方或有意收紧相关融资政策。

实际上,自今年以来,伴随着房价大涨、地价节节攀升,国内房地产公司高负债激进拿地,其中上市房企发债融资动作更是十分频繁,截至目前发债规模逼近万亿。

牛熊交易室(niuxiong2016)根据Wind数据库梳理的数据显示,截至9月19日,房地产行业上市企业发行债券规模已经突破9600亿元,为2015年同期的三倍以上。

具体到上市公司层面上,牛熊交易室(niuxiong2016)根据Choice数据终端,综合上半年财务数据,发现目前上市房企资产负债率依然处在阶段性高位,尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高。例如嘉凯城(000918.SH)资产负债率为93.55%,较上年84.64%提高8.91个百分点;此外,包括万科(000002.SZ)、华夏幸福(600340.SH)、绿地控股(600606.SH)等18家房企资产负债率达到80%以上。

实际上,房企财务风险已经引起了不少分析人士关注,牛熊交易室(niuxiong2016)此前文章曾援引方正证券首席经济学家任泽平梳理的数据称,就房地产开发商而言,其存在资产负债率上升过高过快且对银行融资过度依赖等问题。

任泽平在报告中指出,目前大致有约65%左右的房地产开发资金是依赖于银行体系的,明显超过40%的国际通行标准,具有比较大的不稳定性。

分析指出,在高房价、地价的背景下,依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险,包括融资渠道收紧的风险以及房价下调之时大部分房企将面临空前的资金压力的风险。

而面对房企频繁发债融资,监管层早在七月就曾表态收紧相关融资渠道。牛熊交易室(niuxiong2016)梳理的消息显示,在今年7月末,证监会曾表态称不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

如今,外媒再次曝出与收紧房企发债相关的“独家消息”,牛熊交易室(niuxiong2016)认为,这或许意味着监管层正加快收紧房企融资渠道的政策研究步伐。

更多有关于房地产行业政策相关的消息,牛熊交易室(ID:niuxiong2016)将持续关注。




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