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曝中国房地产泡沫“破裂点”将至 限购限贷“然并卵”

2016年09月21日 18:05 | 浏览 | 作者:牛熊君 |

   近期,有关于国内楼市火爆、房价飙升的新闻络绎不绝的出现在众多国内媒体显著的位置,“地王、假离婚、通宵排队”等字眼也频繁映入普通民众的眼帘。

近期,有关于国内楼市火爆、房价飙升的新闻络绎不绝的出现在众多国内媒体显著的位置,“地王、假离婚、通宵排队”等字眼也频繁映入普通民众的眼帘。

牛熊交易室(niuxiong2016)注意到,当前国内的高房价亦引起了国外媒体、机构的高调关注,部分报道称中国房地产泡沫持续膨胀,或将至“破裂点”。

图1:泡沫中的房地产

借着楼市火爆的热潮,不少国内知名分析师近期也就当前高房价发表研究性观点,如方正证券任泽平就指出,中国房地产总市值占GDP远高于全球平均水平,存在明显泡沫。

房地产泡沫持续膨胀 紧缩措施未解决关键问题

本周稍早,美国《华尔街日报》网站刊登题为《中国房地产泡沫持续膨胀》的报道,称中国官方数据显示8月新房均价环比涨幅刷新至少2011年1月以来的最大,达到了1.3%。且据官方对国内70座大中城市的调查显示,8月仅有4座城市房价出现下跌。

文章指出,中国最近的房地产繁荣开启于去年深圳、上海等大城市,近来繁荣已向较小规模城市蔓延,令不少地方政府再度出台紧缩措施,部分措施明确指出要控制土地价格,因部分地区土地价格已高于周边建成住房的每平米价格,如上海暂停了土地拍卖、南京对土地进行限价等。

图2:低价撑起房价

不过,文章称,诸如通过减少土地供应等举措可能已造成事与愿违的结果,并已促使开发商以其他方式购地,文章列举了融创中国138亿元从联想控股手中购买42个地产项目作为例证。

文章同时强调,更为值得关注的问题是,中国官方的一系列紧缩措施并未解决造成房价不断上涨的关键因素——低息信贷。

文章表示,对于国内开发商来说,通过在岸债券市场可获得较低利息的贷款,这就刺激了开发商拿地的积极性。而仰仗房地产业的地方政府、商业银行并没有理由收缩信贷以打压房地产商的积极性。

文章并指出,目前偿付抵押贷款所占贷款总额的比重现已达到至少2008年以来的最高水平。

房地产泡沫正在膨胀至“破裂点”?

牛熊交易室(niuxiong2016)同时注意到,在《华尔街日报》上述文章发布后,国际知名投行瑞银(UBS)也就中国大城市房价快速上涨发出了警告,称过快的上涨速度可能意味着房地产泡沫正膨胀至“破裂点”。

瑞银中国区首席经济学家汪涛在本周二公布的一份报告中指出,今年迄今为止,中国房地产2016年销售增长迅速,较上年同期增长了25%。自去年以来,一些城市的房价已经累计上涨了30%~40%,有的甚至上涨了50%。

汪涛表示,如果中国房地产市场强劲反弹持续到2017年的话,可能增加另一轮向下调整的风险。她指出,尽管房地产复苏利于中国国内需求和整体经济发展,但部分大城市同比达30%涨幅加剧了中国政策制定者对房地产泡沫再次膨胀的担忧,尤其是杠杆率大幅上升。

图3:房地产政策收紧

此外,汪涛还认为,虽然当前中国房价的涨势仍在持续,但许多小城市仍挣扎在供给过剩中。汪涛强调,投资者应关注当反弹呈泡沫时政府的反应,房价飙升在更多城市中引发的联动以及惊人速度上升的杠杆都有可能会引发政府更激进的政策收紧以冷却房地产市场。

牛熊交易室(niuxiong2016)此前曾发文测算,当前中国房地产市场中杠杆资金的占比达到了12.67%,至少19万亿的杠杆资金卷入其中。

而除了瑞银之外,另一家华尔街知名投行高盛(Goldman Sachs)也于近日对高企的国内房价发出警告,称预计二线城市房价将从2017年末开始下跌,一线城市因土地供给有限且更加受到资金青睐,在接下来的几年一线城市房价只会短暂下跌。

牛熊交易室(niuxiong2016)本月初报道亦曾提及,国际评级机构标普(SP)发布报告指出,中国楼市或最快在未来12个月后进入下行周期,未来12至18个月内销售增长将不会超过10%(今年首七个月增长达到了40%)。

房地产市值占GDP比远超全球均值 房屋空置率高企

相比于国外媒体机构“纸面”上对国内房地产泡沫发出的警告(唱空),一向高调的方正证券首席经济学家任泽平则用一份房地产分析报告参与了这波讨论热潮,其观点亦较为直接:中国房地产存在明显泡沫。

牛熊交易室(niuxiong2016)将报告主要内容梳理如下:

任泽平的报告首先从相对宏观的层面给出数据分析,称当前中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平。因而,从房地产占GDP比重来看,中国房地产存在明显泡沫。

随后,报告还从绝对房价、房屋空置率、房价收入比以及房地产商财务风险的角度分别作出了分析。

首先是绝对房价。报告用中国之都、世界之最开头,称当前全球前十二大高房价城市中国,中国占据了四席,且与多数城市属发达国家不同,中国是发展中国家。报告指出,经过2014-2016年这一波上涨,现在的中国绝对房价已经高企

其次,是房屋空置率。报告认为,中国的空置率比较高,整体接近或达到了严重积压的警戒线,三四线城市尤为严重

图4:三四线城市房屋空置率严重

具体到城市而言,一线城市中上海的空置率最高,2015年在10%以上。而北京的空置率较低,仅有5%,且2015年稍有下降。

报告指出,从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设,大城市的空置率可能跟过度投机有关。

房价收入比方面,报告称,总体来看一二线偏高、三四线基本合理。在最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。此前与国外研究机构分析指出,深圳已成为全球房价第二贵的城市,房价收入比达70倍。

至于这一指标方面呈现出的一二线城市与三四线城市出现分化的原因,报告给出了两点解释:

一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。

最后,在房地产商财务风险方面,任泽平的报告认为,尽管中国总体杠杆其实不高,居民杠杆水平要低于主要发达经济体,但就房地产开发商而言,其存在资产负债率上升过高过快且对银行融资过度依赖等问题。

报告认为,大致有约65%左右的房地产开发资金是依赖于银行体系的,明显超过40%的国际通行标准,具有比较大的不稳定性。

此外,报告指出,在近15年的时间里,房地产行业的资产负债率已从52%一路上升至77%。报告称,未来一旦房地产资产缩水,可能将会带来存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。

综合来看,不难发现,在疯狂的房价面前,多数分析人士十分清楚房地产市场正呈现出泡沫(或者说泡沫放大)状态,其背后的推手似乎也较为明朗,但后续有关于泡沫是否会破灭(亦或者说是“温和”破灭还是“急促”破灭)却无人敢妄下断言。

至于中国房地产市场之后是持续上演不败神话,还是重蹈全球金融史覆辙,牛熊交易室(niuxiong2016)将与您一起持续关注。



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