机构主力追踪

19万亿杠杆资金充斥其中 中国房地产暴露3大背离风险!

2016年09月20日 15:05 | 浏览 | 作者:牛熊君 |

   

年初以来的本轮房地产市场急剧升温乃至“高烧不退”的表现,已成为社会广泛关注的焦点,其带来的诸如排队离婚等“现象级”社会热点也引发了舆论的“口诛笔伐”。

上周日,牛熊交易室(niuxiong2016)曾发文对比当前房市中的杠杆资金规模与去年A股崩盘前的融资资金规模,计算出当前中国的房地产市场上至少19万亿的杠杆资金卷入其中,对比股灾前的4万亿股市杠杆资金。并计算出当前房市杠杆占比达到了12.67%,与之对比的是2015年A股最高8%杠杆占比,当前房市泡沫比当时的股市有过之而无不及

最新数据显示,中国房价依然维持上涨势头。牛熊交易室(nixiong2016)梳理的消息显示,统计局昨日公布的数据显示,8月份70个大中城市房价全部上涨。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续3个月收窄后有所扩大,二、三线城市房价涨幅继续扩大

这其中,家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。此前公布的统计数据显示,在今年上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上,7月份新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款。

图1:网传居民凌晨排队办理公积金贷款

当前我国家庭加杠杆的热情空前,2016年前7个月新增房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍

牛熊交易室(niuxiong2016)长期关注中国房地产市场的发展,从目前情况看,随着热点城市房价高位大幅上涨,以及市场热情空前高涨,房地产市场运行背离的风险正在积聚,主要体现在以下三点:

背离一:房价上涨预期高涨与政策环境收紧背离

目前,一二线城市房价跳涨现象依然不断。这一表明房地产市场火热的现象也导致当前无论是土地市场或是住宅市场,“买到(房)就是赚”成为大众的“普遍”认识,也催生出诸如上海排队离婚买房、北京出现高总价房“抢房”等热点社会现象。

图2:网传市民排队离婚

图3:网传一房产销售的朋友圈

与之相对的是,众多热点城市地方政府为抑制地价、房价快速上涨,不得不选择重启限购、限贷等收紧政策,并在土地市场推出“熔断”机制(设定土地拍卖最高限价),如房地产市场火热的南京。

背离二:租金、收入与房价加剧背离

众所周知,相对于房价无节制的上涨,住房租赁市场一般表现相对稳定,因该市场主要满足于真实居住需求,因而基本剔除了投机性需求。

近年来,尽管随着房价的快速上涨,热点城市的房租价格也随之水涨船高,但总体来看,房租的涨幅是远远落后于房价涨幅的。

诸如北京、上海、深圳等热点城市,其租金收益率甚至远低于银行保本理财收益率。而如果将房屋自然折旧和维修管理费用也考虑在内的话,持有住房的实际租金收益率可能会更低。

显然,租金的上涨速度与房价的涨幅存在显著背离。另一大背离则体现在了房价上涨与居民收入水平的不匹配。

图4:居民收入增速远逊于房价增速

城镇居民房价收入比反映了住房购买力负担,过度偏离国际合理值的房价收入比,加剧了中低收入人群经济负担。此前外媒援引研究机构的数据报道称,深圳房价收入比为70倍,成为全球房价第二贵的城市。

在不少分析人士看来,热点城市房价与房租、居民收入的背离,蕴含着较大的风险隐患,表明当前房价大涨脱离真实居住需求(与租金背离),且脱离了实际购买力(与居民收入背离)。

背离三:房地产巨大财富效应与社会消费扩张背离

这一点涉及到了宏观经济层面。按照一般的宏观经济理论,资产价格大幅上涨所带来的财富效应理论上会带动社会消费扩张,然而,从目前的数据来看,房地产财富效应并未明显引发社会消费扩张的现象。

如下图,伴随着年内房价的不断攀升,全国社会消费品零售总额同比增速并未出现明显上涨。数据显示,今年1~8月同比增长10.3%,与上年持平。

图5:社会消费品零售总额分月同比增速

另一项数据则显示,除家具、装修等与房屋购买直接相关的行业消费超过平均增速外,与改善生活品质相关的服装鞋帽、针纺织品、家用电器和音像器材等均低于平均速度(当然也与居民收入增速有一定的关系)。

由此可以看出,多数热点城市动辄千万套的住宅不动产销量催生房地产市场巨大财富效应其实并没有促使城市“被富豪”(房价大涨提升了房产拥有者身价)的普通家庭扩大消费。




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