机构主力追踪

中国房地产大泡沫背后原因揭晓 调控得当还有“救”?

2016年09月06日 15:54 | 浏览 | 作者: |

   昨日,牛熊交易室基于当前国内一二线城市的楼市“疯狂”表现,梳理了一篇关于中国房地产市场可能会与美国房地产市场于2017——2019年迎来“共振衰退”的偏研究性文章,认为随着高杠杆不断加剧泡沫的膨胀,中国房地产的“衰退期”或将来临。

昨日,牛熊交易室基于当前国内一二线城市的楼市“疯狂”表现,梳理了一篇关于中国房地产市场可能会与美国房地产市场于2017——2019年迎来“共振衰退”的偏研究性文章,认为随着高杠杆不断加剧泡沫的膨胀,中国房地产的“衰退期”或将来临。

 

文章中,心系中国房地产行业健康发展的牛熊君(niuxiongjun)摘编“周期之王”——中信建投首席经济学家周金涛(系牛熊交易室专栏作者)最新研究的部分与房地产周期相关的内容,认为中美两国很可能将在2017-2019年迎来房地产周期的“共振衰退”

 

在担忧可能到来(或者说终将到来)的房地产“大衰退”之余,牛熊君(niuxiongjun)今日在梳理相关讯息时发现,不少国内分析师、学者近期亦对膨胀中的中国房地产泡沫表达了关注,如野村证券中国首席经济学家赵扬就指出国内部分一线城市房价已出现泡沫化趋势,方正证券首席经济学家任泽平则认为这一轮的房价上涨已经接近尾声,认为中国房地产呈泡沫迹象主要是货币现象

 

野村证券赵扬在日内举行的“野村2016年中国投资年会”上表示,经过自年后以来近半年快速上涨,部分一线城市房价涨幅超过50%甚至更高,远远脱离房价与收入比,出现泡沫化趋势。

 

赵扬认为,未来中国一线城市楼价涨幅将放缓或者有一定幅度回调。而在谈及会否出现类似于上世纪90年代初日本房地产泡沫时的情景时,赵扬表示,其中还是有一定差别的,当时日本房价出现拐点前,其本国经济已经呈现出增长停滞现象,目前中国经济依然呈中高速增长,两者之间存在较大差别。

 

日本GDP增长率

 

中国GDP年率走势图

 

另外,牛熊交易室(niuxiong2016)还发现,此前在国泰君安任职时大胆预测“未来10年一线房价再涨一倍、三四线涨不动”(已被验证)、现任方正证券首席经济学家任泽平也于近期指出这一轮的房价上涨已接近尾声。

 

近日,在一场于北京举行的名为“新三板并购融资高端沙龙”的活动上,任泽平发表了主题演讲,称此轮房价上涨已经接近尾声,后续国内金融货币政策的收紧将决定房价大的见顶周期

 

任泽平认为,过不到一年的时间内房价大涨的原因在于中国货币严重超发。在他看来,如果未来政策以降息、货币宽松为主,那么房价很难见顶。而如果以改革、货币紧缩为基调,那么房价将承担压力。

 

任泽平还指出,未来房价最有弹性的地方将是大都市圈的卫星城,因为随着一线房价都涨到十万二十万,年青人希望破灭,产业、人口都向大的都市圈的卫星城转移。

 

不过,鉴于“党章任”越来越有偏李大霄式“网红分析师”的倾向,牛熊交易室(niuxiong2016)对其言论靠谱程度表示怀疑,带着疑问,牛熊君(niuxiong2016)梳理其于官方微信公众号上发表的专业性研究文章,发现此人近期报告均集中于对房地产周期的研究上。

 

牛熊交易室(niuxiong2016)摘编并梳理了部分研报的内容,以期对当前中国房地产行业现状带来可行的借鉴内容。

 

1、其研报认为,房地产是周期之母,每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,且每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关。并称全球历史上大的经济危机多与房地产有关,即“十次危机九次地产”。

 

2、研报指出,全球个股历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑,且历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激(与当前中国国情似乎相同),并称“历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关”(文中列举了美国房地产泡沫破灭的实例,如下图)。

 

 

 

 

3、谈到当前国内房地产现状时,研报指出,当前中国房地产呈泡沫迹象,主要是货币现象。研报文章称,2014-2016年在中国经济衰退背景下,货币超发和低利率刺激了新一轮房价地价暴涨。当前,绝对房价已经偏高,新增贷款中大部分是房贷,呈泡沫化趋势。

 

报告认为,中国房地产市场未来走势的关键在与货币松紧,房价走势可能三种前景:


第一种是货币政策回归中性稳健,加强对贷款杠杆和土地投机的监管,2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声,未来横盘消化;


第二种是继续实施衰退式货币宽松,货币超发和低利率,则房价可能不断创新高;


第三种无论是主动的收紧货币(比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧)还是被动的收紧货币(比如美联储超预期加息,汇率贬值和资本流出压力增加),利率上升,房价面临调整压力。


4、报告还提及了中国房地产泡沫可能会带来十分明显的负面作用,包括房价大涨恶化收入分配,增加社会投机气氛并抑制企业创新积极性;过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资;房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化。


5、当然,研报也给出了一些抑制泡沫进一步膨胀的可行性措施,包括:


通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制;


加强监管银行过度投放房贷;


实行长期稳定的住房信贷金融政策,避免大幅调整首付比例和贷款利率透支居民支付能力,稳定市场预期;


采取中性稳健的货币政策;


推动财税改革改变地方政府对土地财政的依赖,逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。

 

文章最后认为,当前中国房地产还存在一些基本面利好因素,比如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等。如果调控得当,尚有转机

 

 ——上述内容部分由牛熊交易室(niuxiong2016)摘编自微信公众号:【泽平宏观】,作者系方正证券首席经济学家任泽平,更多深度内容可自行添加了解。



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