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还在为买房排队离婚?中美房地产或最早于2017年共振式“衰退”!

2016年09月05日 15:01 | 浏览 | 作者: |

   近期,国内尤其是一线城市房地产市场延续年初以来的“疯狂”表现,“房产新政谣言致上海人排队离婚”的盛况想必在不少国人心中烙下了深深印记。长期以来关注国内房地产市场发展的牛熊君也被深深的震撼到了,冉冉升起的买房之梦也渐渐西落于“离婚”的时代“潮流”中。

近期,国内尤其是一线城市房地产市场延续年初以来的“疯狂”表现,“房产新政谣言致上海人排队离婚”的盛况想必在不少国人心中烙下了深深印记。长期以来关注国内房地产市场发展的牛熊君也被深深的震撼到了,冉冉升起的买房之梦也渐渐西落于“离婚”的时代“潮流”中。

 

言归正传,当下包括北京、上海、深圳等一线城市高房价下的“社会百态”折射出的中国房地产市场大泡沫正加剧膨胀的现状。更为令人担忧的是,似乎只要泡沫一天不破,市场的疯狂就始终难见平息。

 

带着一颗焦虑的心,牛熊君(niuxiongjun)无意间翻阅到了一篇名为《康波中的房地产周期研究》的研究性文章,这篇出自中信建投证券首席经济学家周金涛(系牛熊交易室专栏作者)的文章,系统阐述了全球房地产周期作为康波周期的子周期,其当前正处的周期阶段位置,并认为中美两国很可能将在2017-2019年迎来房地产周期的“共振衰退”。

 

为何如此?《康波中的房地产周期研究》一文作出了详细的解释,怀着对中国房地产负责的态度,牛熊君(niuxiongjun)对本文中与中国房地产相关的内容作出梳理,以期整理出上述结论的合理解释。

 

文章首先认为,一个康波周期(相关概念可自行百度查询)大致存在两个房地产周期,一个房地产周期时长约为25年左右,启动于回升期或繁荣期的房地产周期平均长度为30年左右,且上行期要短于下行期。

 

文章研究的结论指出,在全球房地产周期中,核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系,且遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序

 

文章称,目前正处于第五次康波周期中,美国是全球技术创新和经济发展的主导国,因此属于核心主导国。对于中国而言,这一时期处于高速的工业化和城市化的进程,技术创新趋于活跃,因此属于典型的追赶国


 图1:第五次康博周期


文章的研究发现,主导国相对于外围国和追赶国具有较明显的领先性。而第五次康波中,中国作为追赶国,其房地产周期要领先于新加坡、香港、巴西等国家和地区


图2:主导国相对于外围国和追赶国具有较明显的领先性

 

随着1998年房改开始,中国于2000年左右正式启动新一轮房地产周期。而香港则于2003年见底,新加坡于2004年见底,巴西于2003年见底,这三个国家和地区滞后于中国大约3-5年左右

 

另外,鉴于房地产周期长度约为25-30年,美国自1995年开启新一轮房地产周期以来,已经经历了21年,并在2006年美国房地产周期已实质性见顶。根据经验,这轮房地产周期的最终大底有可能在2020-2025年才会达到。


图3:美国房地产周期


因此,对于美国2012年房价回升的性质,文章认为其更有可能是房地产大周期下行期中的一次B浪反弹,其对于中周期的研究也验证了这次反弹的客观存在性。

 

文章的研究还发现,在中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后

 

文章认为,美国中周期从2009年开启,并在2015年见到了中周期的高点——亦即第二库存周期的高点,2019-2020年可能是本轮中周期的低点。

 

文章的观点称,根据经验,中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,因此,美国2012年房地产周期的B浪反弹大概率在2019年之前就要结束,即在2017-2019年大概率进入C浪下跌。

 

文章并指出,本轮房价的大底可能在2020年之后出现,亦即在2020至2025年之间见底。

 

文章的观点同时强调,其研究的房地产周期的传递关系表明,在第四次康波中,主导国美国的房地产周期要领先于香港和新加坡7-9年。

 

同时,由于第五次康波中,中国房地产周期领先于香港和新加坡,而美国自2006年见顶以来已有10年,据此推算,中国房地产上行期可能已接近极限。中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部,或于2017-2019年步入下行期。

 

基于此,文章认为,中美两国很可能将在2017-2019年同时处于房地产周期的下行阶段,即出现共振下行


图4:中美房地产或共振下行

 

文章强调,从康波周期所处的阶段看,目前正处于康波衰退向萧条转换的阶段。这似乎意味着,即将到来的中美房地产共振衰退,将是使康波萧条加速到来的风险点。

 

对此,牛熊交易室(niuxiong2016)发出善意提醒:作为全球两大经济体,这种共振向下的影响和冲击将是未来全球市场的重要的风险因素。


——本文内容部分摘编自微信公众号:【中信建投策略周金涛】,原作者系牛熊交易室(niuxiong2016)专栏作者、中信建投证券首席经济学家周金涛,更多有关文章的详细内容可翻阅改公众号。


PS:市场有风险,投资需谨慎。牛熊交易室生产的新闻资讯和数据分析均仅供参考,并不构成投资建议。


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