机构大咖专栏

一套房子究竟该值多少钱?

2016年05月03日 10:20 | 浏览 | 作者: |

   

一套房子究竟该值多少钱?


如果是场拍卖,且无底价,第一个出价的人举出1元的牌子也可以;如果是个农民工,会盘算下这房子在农村建要花多少钱;如果是个中介,会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价;如果是个土豪,眼睛眨也不眨,就把支票砸过来了……

可见,不同的个体,经济基础不一样,角色不一样,处在不同的情境中,都会报出不同的价格。最终,众多的买卖双方围绕供需讨价还价,形成一个市场,再最终形成一个基准价格。

房子本只是钢筋水泥加砖头,但在市场经济中,房子并不只是房子。价格很容易形成,但房子到底是如何定价的呢?回答此问题,必须从房地产的属性这一源头出发。

房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是社会属性,即房子可以买卖和出租,体现为价值。

商品属性之一:成本定价是个梦


倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价,那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。

因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动,价值围绕使用价值。简化为成本定价,也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

但这样的话,即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米,而且这些年来增幅并不明显,至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地,好比生产面包的面粉。

不过,即便算上地价、开发费用等,开发商合理的利润率,房价也不会高到哪里去,房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。

但作为一种人类生活必需品,商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍,像奢侈品一样吗?显然不是,除非稀有的北京四合院,上海市区的民国别墅。

商品属性之二:提折旧就是书呆子


如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价,就会发现供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。


现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,譬如2014年3月末,杭州为了托市,当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量,从11万套减少到7万套。


有人会用租金回报率来测算房价,但实际上这有点类似鸡和蛋的关系,上海商品住宅一般租金回报在1%~2%,假如合理值在5%~8%,但又怎么能说是作为分子的租金低了,还是作为分母的房价高了呢?


此外,既然是商品,房屋作为固定资产,那么房价估算是要计算折旧的,但在现实中,提折旧势必要被笑话为书呆子。


所以,用商品属性来分析房价还是有些苍白的。



资产属性:理论很简单实际很复杂


既然商品属性说服力不济,我们来把房子看为一种资产来定价。

但对于房地产而言,资产定价比股票要复杂些,一是交易环节比股票复杂,这个无需多言;

二是标准化程度差异,即前述的户型、位置差异等,

三是信息不对称,股市信息相对充分且快速流通,而房地产信息不对称要严重的多;

四是流动性弱于股市,房地产区域性划分严重,而股市不存在跨区域问题;

五是房价定价中还涉及土地的资产定价;六是目前城市住宅70年的产权期限也在影响定价。

现实中,无论是地产商卖新房,二手房买卖,定价又似乎没这么复杂。尤其是产权期限剩余期并不重要,一方面大家都想着离到期还很遥远,那是后代人的事;另一方面又在赌政府势必要延续产权期限。

房价究竟谁决定?


说来真让人遗憾,虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性,但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。

那好,就把这个问题抛给市场去解决吧,市场博弈自然产生价格,但这个价格又是不均衡的,于是价格起伏波动,产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。

最后,说点有趣的,笔者翻了很多学术论文,有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出,“房价惯性”及供求失衡(销竣比)是房价上涨的关键因素。

什么是房价惯性?形成房价惯性的因素很多,包括:对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足,存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素,存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。

总而言之,房价惯性,地价,供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%。

房价惯性推动房价上涨,虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解,但低头一想,好比股价,强者恒强,路径依赖,这一切不正是人的动物精神所推动的吗?换作房价,难道不也是这样吗?





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