机构大咖专栏

近期的房地产调控会有效吗?三四线城市去库存仍需发力

2016年10月13日 09:10 | 浏览 | 作者:王涵 |

   回顾过去十数年历史经验,房地产价格不论是同比或是环比,均在宏观政策调控周期的影响下,呈现出明显的周期波动,每次周期大约持续3年时间,目前已进入了第四次周期的增速筑顶阶段。

近期的房地产调控会有效吗?

政府在房地产的宏观调控上有着比其他领域更为丰富的经验。回顾过去十数年历史经验,房地产价格不论是同比或是环比,均在宏观政策调控周期的影响下,呈现出明显的周期波动,每次周期大约持续3年时间,目前已进入了第四次周期的增速筑顶阶段。

房地产是调控下周期性特别强的行业,在每轮周期中,每当房地产价格上涨过快时,政府会通过首付比例、利率和限购等方式进行宏观调控,而在调控收到成效,房价进入负增长的时候,政府又会通过各种工具进行刺激,如此反复现在已进入第四次周期,在不可忽视的周期力量面前,恐怕这次也很难例外,房价增速或将进入筑顶时期。

在这样周期的循环之中,有两点因素尤其值得注意:

在过往十年的周期波动之中,房地产价格增速整体处于震荡下行的趋势之中。这在同比数据上的显现特别明显,反应了房地产供需拐点已过,基本面整体是逐渐下行的。

分化是本轮房地产价格波动和宏观调控的核心要素。近期的政策其实并非一味收紧,定点调控的特征尤其明显。政策的收紧主要集中在一线城市和部分核心二线城市,对于三四线城市全年来看其实是偏宽松的。这反映了政府一方面控制房地产泡沫,另一方面继续去库存的思路。近期的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》或也是这一思路的延续。

1.png

2.png

整体压力仍大,三四线城市去库存仍需发力

根据我们的估算,2016年目前的住宅库存可能包括:4.3亿平方米待售库存、43.1亿平米在建面积(含期房销售)和2亿平米待开发面积(根据待开发土地面积推算),共约50亿平米库存,水平仍然较高。

2016年房地产市场的火热对房地产库存的去化颇有帮助。不论是一线城市、二线城市还是三四线城市,库存情况都得到改善。但值得注意的是,一二线城市的库存改善情况远快于三四线城市,而整体来看全国绝大多数的房地产库存仍集中在三四线城市,仍需要政策的进一步发力。

而从库销比的角度来看,虽然近期销售不错,但二线城市的可售面积/月销售已经出现反弹迹象,二线城市也面临一定的去库存压力。

整体而言,一线城市库存去化较快,二线城市已有反复,三四线城市压力仍大。

3.png

4.png

5.png

1亿人口的城镇化意味着什么?

10月11日国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,要求制定实施配套政策,到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%。城镇化的进一步推进是我国经济发展的必经之路,既能帮助中国百姓享受到更好的教育、医疗等基础服务,对房地产库存的去化也不无裨益。

2014年户籍人口城镇化率仅36.6%,而2020年目标为45%。《方案》制定的目标如果能够完成,意味着未来几年“十三五”期间增速几乎要达到近年来城镇化率增速的2倍,与2000-2005年城镇化率快速提高时期的水平相似。事实上,城镇化虽然是长期国策,但从相关的政策整理来看,“城镇化”在2000年和2015年左右被强调得更多,两者相比很有意义。

因此我们特别考察了2000-2005年时期城镇化的进展及其影响:

在2000-2005年期间,一线城市的户籍人口增长快于可比口径的二三线城市。可以看到在加入WTO的初期,劳动力仍在往一线城市快速集聚。

经济发展初期,大量三线城市行政划分改变或是户籍人口增长较快的重要贡献。我们看到如桂林、南宁等三线城市在2000-2005年期间改变了行政区划,导致城市户籍人口出现大幅增长。但这样的变化对于三四线城市的房地产去库存可能影响有限。

6.png

7.png

8.png

而从《方案》来看,本轮加速城镇化的思路似乎与2000-2005年时不同,更加强调的农村学生、农民工等人群落户和进入城市,而非建造新的城镇。但两轮加速城镇化时期又有相似之处,即都有口径调整的影响,当前落户政策的放开,会导致此前已经实质生活在城市的人群获得城市户籍,但这部分人可能已经置业或变化不大,因此城镇化率增速可能快于真实变化,导致对三四线城市房地产去库存的影响可能会有所高估。

结合去年中央经济工作会议、1月22日国务院常务会议、1月27日的一号文件,政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设,帮助农村居民在城市定居置业,帮助农村儿童和老人获得更好的基础设施帮助。但正如我们在1月27日的周报中指出的,虽然农民工收入增长较快,但农村居民受益于房地产等财产性收入较少,购房对于农民的压力仍高,还需要更多金融支持和政策支持的出台。

9.png

10.png

11.png

12.png

相关新闻
我要评论
顶 4 踩 4
评论列表
作者:王涵

© 沪ICP备16020457号-1

牛熊交易室微信
扫一扫关注
牛熊君微信(客服)
扫码添加客服微信