机构大咖专栏

没错!中国房价,世界第一

2016年08月19日 16:47 | 浏览 | 作者:扬韬 |

   

1、中国不是日本

 

1991年后,日本房市进入了长期下降通道,最大跌幅超过6成。但日本有两个特点是中国所没有的:其一,日本的城市化率在1990年就已经超过90%。1960年,日本人口9300万,农民有600万户。1990年,日本人口1.24亿,但农户已经只有380万户。日本的房价从1991年转折,与此不无关系。其二,日本人口从1991年开始停滞,增长缓慢,1991-2002年人口累计增加不到400万人,2002年后开始出现人口总数的下降。其三,日本的土地是私有化的,房价高涨时容易涌出大量土地供应。

 

中国则不同。虽然目前人口总数增长也很缓慢,但我们每年仍有1500万新增人口出生。我们每年死去的近1000万人,超过6成以上是农村里的老人,他们腾出来的住房是无法进入市场交易的。但那些新出生的人口,未来绝大多数将进入城市,所以,城市里对新增住房的需求依然旺盛。更重要的是,中国的城市化率目前仍不到60%,农村人口转城镇的规模仍有数亿人。更重要的是,中国的土地国有,国家完全控制土地供应,房价如果有下跌,政府可以停止卖地从而延缓或阻止房价下跌。

 

那些担心中国人口增长会停滞的人,其实可以轻松一些。以中国这样大的疆土和如此多的人口,当人口下降到一定程度,社会必然会自我修复,人口重新增长是可以期待的。

 

 

2、不能把香港的经历套用到中国大陆

 

香港房价历史上确实曾有几次大跌,但要切记,香港只是一个人口数百万的城市,其人口规模不只是不能与京沪相比(京沪人口都超过2000万),甚至不能与国内的众多二线城市相比。一个城市的房价涨跌趋势,怎么可能套用到一个国家呢?

 

香港的房价甚至对上海和北京也没有什么指导意义,因为京沪虽然有香港同样重要的金融业,但北京的政治和文化中心是香港无法比拟的。上海有庞大的第二产业,更是香港无法比拟的。更重要的是,京沪有全国人口做最大基数,人口潜在增量是香港完全不具备的。

 

还有一点,香港楼市历史上炒风盛行,普通百姓炒楼花的现象都很常见,炒买炒卖是其房市文化的一大亮点。但中国大陆的房地产市场炒风并不盛,购房自住的比例占了大头,投资购房的占比并不高。

 

 

3、中国也不能与美国比

 

从地理位置、区域面积等因素看,地球上的国家只有美国与中国相像。目前,中美是世界上最大的两个经济体,美国又有上百年的历史数据可资参考,似乎看看美国就可以映射出中国的未来。

 

但中美有着本质的不同。虽然两个国家的面积都是900多万平方公里,但美国目前只有3.2亿人口,中国比它多10亿人或者说多3倍的人口。这就意味着与美国相比,中国的土地资源更紧缺,土地价格理应更贵。

 

在美国,几乎找不到几个城市有中国这样多的摩天大楼。美国人居住的几乎全是那种小别墅的房子。邻居之间有距离,每家每户有庭院,其实更像中国农村的房屋布局,而且这样的房子还并不贵,很多地方二三十万美元就可以买到一套好的别墅,一如在中国的农村,二三十万人民币也可以建造类似的房子。

 

所以,美国人生活得很稀疏。目前美国超过百万人的城市才只有9个,而中国排名50名的城市人口都超过600万。中国人多地少,所以城市的积聚程度必然比美国高。换言之,这意味着在同等人均GDP的规模下,中国的城市房价将必然超过美国。与其用美国经验来看中国,还不如用中国的现状来预测美国——假设未来美国有了10亿人口,美国的房价会与今天的中国房价相当吗?

 

 

4、城市黑洞

 

资源集中化、生活便利化是城市的主要特点之一。人类社会可能从来没有像今天这样居住越来越集中到城市尤其是大城市来。城市,已经变成了黑洞,吸引着、吞噬着周边的人口。

 

在日本,东京、大阪、名古屋三大都市圈方圆30公里以内的区域积聚了全国50%的人口。或者说,这三大城市就聚集了超过6000万的人口。中国呢?一个人口10倍于日本的国家,按照比例去算,就应该有超过6亿人口在30大城市圈内。或者说,中国应该有30个以上的城市总人口超过2000万。但目前,城市人口超过2000万的城市还只有上海和北京。

 

2014年,全国50个最大的城市,合计人口才4.7亿人,尽管这个数字有很多水分(比如重庆以2884万人居首),但其人口占比还不足全国总人口的40%。这样的密集度显然是不够的。

 

我们可以预期,20-30年后,中国可能有12亿人聚在1000个左右的大小城市中,其中人口超过200万的可能从现在的不足50个增加到300个以上(目前中国的地级市约300个),积聚人口超过8亿人。对住房的需求,将会伴随着城镇化的提高而稳步增长。在这样的情况下,城市的房价怎么跌?

 

 

5、农村空巢

 

7月回山东老家,发现一个现象,我们那个距离镇政府只有一公里的村子,已经没有90后的孩子从事农业生产了。年轻人全去了城市打工,最差的也是到镇上开店从商。仍旧在土地上耕耘的,年龄最大的是82岁的放羊老伯,年纪最小的也在30岁以上。务农人员的年龄出现了结构性的断口。

 

可以预计的是,再过20年,中国的经济作物的价格将高得离谱或者干脆靠进口。因为人工采摘的成本将使得山林作业不户算。中国绝大多数山地将改种经济作物或者撂荒退林。曾经世世代代以山为生的村庄将逐渐消失,随着1960年之前出生的人口逐渐老去,绝大多数山村的老房屋将倾颓、无人照理。人口将从山上迁移到城市或者城市边缘。

 

那时候,中国的农民将分为三大阵营:其一,以东北、西北和三角洲平原地带为主的机械化耕作集中区,将主产粮食,供应全国,若有不足,则予以进口。所谓的18亿亩耕地红线将不复存在。其二,各大城市群周边的农地,以供给城市蔬菜、水果和肉类为主的种养殖户。其三,少量山地的经济作物加生态旅游的新型农业商人。这三大阵营所需要的农业人口总数将不超过2亿人。其他近12亿人口将全部积聚在城市及其周边,并从事非农工作。

 

 

6、卖不掉的房子

 

很多人都会提到自己能看到周边有很多新房屋卖不出去的情况,其中有大城市的,也有大量二三线城市的,甚至于县级市和乡镇都有很多房屋空置,无人购买。

 

这个其实很好理解。按照国家统计局的数据,1995年以来,农村住宅竣工面积153亿平方米,其中2009年以来就有53亿平米竣工。这些房子2014年的造价才816.9元。我们所见到的所谓二三线周边的空置房屋,很多可以归类到这里面去。

 

这些房子多数是一些小开发商的杰作,拿地便宜,建筑成本低,整体质量不高。现在卖不出去的,可能将来也很难卖掉。它们的出路有两个。一是被炸掉,二是被政府购买或者拍卖清算后成本价出让。被购买的这些房子,将来可能的出路是:养老院、医院、学校、旅馆、廉租房、保障房等。有些人一方面在说穷人没钱买不起楼,一方面却看着成片的住宅空置,为什么就不想想这二者的关系呢?那些开发商倒闭破产,清算住房恰恰给了政府低价购买作为社会福利的机会。

 

这些房子还有一种出路。随着一线城市核心区的房屋价格不断上涨,涨价的涟漪会传导给周边房屋,一直到卫星城市。比如,上海房价居高不下,就会有越来越多的人在周边城市置业。随着高铁和城铁的日益发达,上海周边的苏州、嘉兴的房价将跟上缓慢上涨。渐次传导之后,那些二三线城市曾经的烂尾房也会逐渐有市场。

 

顺便也问一下,你们什么时候看到万科开发的楼盘卖不掉而成片空置的?又什么时候看到一二三线城市市中心的新建房屋空置卖不掉的?

 

 

7、中国式房屋降价

 

房价崩盘,是要有人低价卖才行。但在中国,低价卖房的可行性并不大。

 

首先,一手房的差异化很大,不同构造和装修的房屋价格不同,销售时的折扣也是各自内定的,开发商低价卖房的动力不足。而一个楼盘的房子卖出一定数量后,开发商更没有可能把剩下的房子打折很多卖掉。个中道理,大家都清楚。

 

那么,开发商新落成的房屋,会否以明显低于周边的价格出售呢?这是有可能的。但影响开发商卖出底价的支撑是地价。2015年,华发股份和华润联合拍下了上海闸北地块,当时被称为“地王”,楼板地价3.8万。一年后的2016年8月17日,相距不远的闸北地块,楼板地价突破10万元。中国政府调控地价的手段可见一斑。在地价可控的情况下,房价缺乏非理性的下跌空间。

 

那么,二手房交易呢?虽然目前的二手房交易量越来越大,但更多是改善型住房的交换。这些住房拥有者较少投资客,房子其实处于可卖可不卖的阶段。中国人的传统观念是有一套自己的房子。目前,中国城市居民的住房拥有率接近90%,远超美国、日本的60-65%的水平。因此,二手房市场杀价卖出的机会并不大。换一种思路,即便二手房跌价厉害又能怎样呢?它不影响大局,只影响个别人。

 

 

8、人口结构

 

最能质疑房价上涨的一种观点是:中国正日益老龄化,年轻人买房的积极性不高了,新房销售迟早会下降的。

 

说的是没错。但中国目前每年有1600万人出生。放开二胎政策后,每年新出生人口可能达到1800万-2000万人。这些人将来如果结婚,总需要1000万套房子吧,它对应的建筑面积是10亿平米,相当于目前全国城镇商品房屋的竣工量。如果再加上原有居民的改善型需求,我们可以肯定地说,最起码在未来20年,中国每年10亿平米的住房建设量是有市场的。

 

很多年轻人的父母确实有住房,有的还有好几套。但你看看周边的年轻人结婚,有几个是住父母的房子的?有多少是要先有新房再结婚的。中国的房地产市场起步于1999年,迄今才17年时间,从那以来的购房者,也还轮不到把房子给子女住。按照时间来算,最起码要在2010年时期的购房者子女结婚,房子才可能传给子女,这个时间,至少还要20年。

 

 

9、中国房价 世界第一

 

很多人会用美国的房价、欧洲的房价、日本的房价来对比,说中国的房价过高了。这种比较,本来就没有任何意义。为什么呢?因为房屋不可以移动。你不能说美国的大别墅便宜就把它运到中国来。要知道,越南的房子更便宜,你运到上海试试看?

 

房屋不可移动,人可以移动啊。没错,你移民试试呗。如果全世界都敞开大门允许中国人移民,那我们的房价就具有了世界比较性,一如粮食价格。但现在世界各国都在扎进栅栏,限制中国人移民,那么,你去做房价的世界比较,有什么意义呢?

 

如果中国经济不崩溃,如果中国政治稳定向前,那么,随着中国经济规模的逐渐扩大,中国的房价,最终将是全世界最贵的。

 

 

相关新闻
我要评论
顶 2 踩 2
评论列表
作者:扬韬

© 沪ICP备16020457号-1

牛熊交易室微信
扫一扫关注
牛熊君微信(客服)
扫码添加客服微信