机构大咖专栏

中国房地产真的要崩溃盘了吗?

2016年08月16日 15:03 | 浏览 | 作者:扬韬 |

   

本论题的重要意义:中国股市对于房地产股、银行股、家电股乃至汽车、重型机械、钢材水泥煤炭电力等诸多所谓周期性行业的估值水平,是建立在一个大的假设前提下的,那就是中国的房地产市场将崩盘。

 

所谓的房地产市场崩盘,其实主要基于价格将出现雪崩式的下跌。以香港、日本的经验,房价将跌去50%-70%。

 

如果中国的房地产市场崩盘,则房地产施工将完全停滞,土地拍卖将停滞,房产贷款者将成为负产一族,银行坏账将陡然上升甚至面临破产境地,与房地产相关的各个行业将陷入萧条。于是,外资抽逃,人民币贬值,全国经济进入衰退。

 

由于存在着上述恐怖的境况,所以,中国股市给予房地产股超低估值,给予地产银行10倍以下PE和1倍左右甚至更低的PB,所有与周期行业相关的股票,估值都非常低。

 

其实,如果让我们深挖一下,上述假设在2012年之前的时候,还存在一个隐含的预期,那就是腐败深入骨髓将损坏中国经济,中国不只是房地产崩盘,还面临经济和政治的双重危机。2012年之后,随着新高层深入反腐,一些人逐渐打消了疑虑,仍有一些人怀着各种目的期盼着乱局。当然,更多的相对理性者,则认为房地产危机无法消除,房地产市场将迎来一次大崩盘。表现在股市上,就是这些股票的长期低估值。

 

所以,如果我们能粉碎对于房地产市场崩盘的恐惧,中国股市的空间将豁然打开。

 

而经过最近几个月的深入思考,扬韬以为,中国房地产崩溃论是过时的观点,不合时宜,不切实际,不可能发生。

 

1、崩盘大前提不存在——房地产市场供给并没有达到饱和状态。

 

中国的房地产市场成型,与房地产信贷开放直接相关。1999年,央行先后发布《关于鼓励消费贷款的若干意见》等文件,将购买住房的首付比例从30%降低到20%,并将贷款期限从20年延长到30年,贷款利率也下调了10%。这些调整奠定了中国住房市场爆发的基础。所以,从2000年起,住房贷款进入了快速增长的新阶段,房地产市场从此进入了辉煌15年。如下图:


1999年,全国城镇住宅竣工面积不足2亿平方米。此后,这个数字持续被刷新,2012年底接近了10亿平米。13年增长四倍,年均复合增长速度是13%。由于竣工面积持续增长,充分反映出社会需求畅旺,房价也因此不断上涨。

 

但2013年起到现在的4年半时间里,中国城镇住宅的年化竣工面积维持在10亿平米以上,今年7月才达到最高点10.8亿平米。按照套数计,过去近5年时间,中国房地产的住宅竣工约3800万套,可以满足1亿人的住房需求。但这段时间,房屋价格在缓慢上涨,一二手房成交活跃,说明每年750万套住宅是市场的真实需求。

 

问题是,1999年以来,中国城市住宅的总竣工面积只有86.7亿平方米,按照120平米的户均面积计算(2012-2015年的竣工住宅户均130平米),其实只有7200万套住宅,勉强可满足2.5亿人的住房需求。

 

2000年,中国的城镇人口4.58亿,2015年达到7.7亿人。这意味着过去15年,中国城镇人口增加了3.12亿人。即便按照户均3.1人的水平,也需要1亿套住房。而实际上,城镇竣工住宅才7200万套。住宅数量是供不应求的,存在近3000万套的缺口。或者说,有近1亿人在城镇里是没有自己的住宅的——按照国家统计局的解释,2013年的时候,城镇有1.66亿农民工,他们没有取得城镇户口,却常住在城镇。所以,缺口部分就在这里。另一部分缺口可能是小产权房和城镇农民的自建房屋没有统计进来。

 

由此可见,过去15年的房价上涨,体现的是住宅供给不足和社会需求旺盛的基本现实。房价过热,固然有货币超发的因素,但最重要的还是房子供不应求。过去15年我们盖了那么多的房子,其实还是有超过4亿城镇人口没有改善自己的住房条件。更遑论农村人口了。

 

其实,关于房地产市场是否饱和,每个人都可以看看自己和周边的人:你是否有了自己的房子?如果没有,你打算买房吗?如果有了,你是否有换更好房子的计划?你周围有多少人的住房需要改善?更重要的,你的亲戚,尤其是乡下的穷亲戚还有多少?他们有打算进城买房子吗?

 

中国至少还有6亿人口是在农村的!按照欧美日等发达国家的发展进程,当经济进入发达模式的时候,农业人口不足5%!如果中国特殊,有10%的农业人口,那也意味着至少还有5亿人口要进城。

 

即便按最低要求,中国的城镇化率达到75%,或者说城镇人口超过10亿人,则还要再增加2.3亿人。考虑到原有居民的改善住房需求,全国对新住宅的需求可能还有7亿人口,或2.3亿套。假设未来中国城镇年竣工住宅1000万套,则需要近23年才能满足需求。这个时间将延迟到2040年。

 

从这个角度看,怎么能说中国的房地产会崩盘呢?最起码,需求长期存在!房地产市场并没有达到饱和!

 

好,我知道很多人会嘲笑:城镇化啊,城镇化啊,那是要农民工进城买房子啊,穷人怎么买得起那么贵的房子呢?

 

我的反嘲笑是:你怎么知道中国政府将来不会像当年取消农业税一样地扶持农民工?你怎么知道中国政府将来不会给农民工购房补贴和奖励?甚至于极端情况下,你怎么知道中国政府将来不会直接买房子送给农民工?

 

没有不可能。如果房地产是中国经济的命脉,中国政府有什么理由不呵护这个市场的发展?!

 

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